كيف يحكم القاضي في هذه المسألة ؟!

[سلطان العلماء]

الاخوة الافاضل :

كيف يقضي القاضي في قضايا الاجار المنتهي بالتمليك .؟!

هل نجري عليه احكام الاجارة أم أحكام البيع ؟

وهل يحق للشركة بيع السيارة التي في هذا العقد بسبب انه تخاف عن السداد أم لا؟

وجزاكم الله خيرا

[الأعمش]

الأصلُ في الشُّروطِ والعقودِ اللُّزومُ
فكلُّ شرطٍ وعقدٍ فيه مصلحةٌ للطَّرفين أو لأحدِهما ، فإنه يكونُ صحيحًا ، ويَلْزَمُ الطَّرفين الوفاءُ به
ما لم يكنْ مخالفًا للشرعِ بتحليلِ الحرامِ أو تحريمِ الحلالِ ، فإنه يُحْكَمُ عليه بالبُطلانِ.

قال تعالى:{يَا أَيُّهَا الَّذِينَ آمَنُواْ أَوْفُواْ بِالْعُقُود}.

وقال صلَّى الله عليه وسلَّم: ((الْمُسْلِمُونَ عَلَى شُرُوطِهِمْ، إِلا شَرْطًا أَحَلَّ حَرَامًا، أَوْ حَرَّمَ حَلاَلاً))،
وقال عمرُ رضِي اللهُ عنه: ((مَقاطِعُ الحقوقِ عندَ الشُّروطِ)).

[وكيل المحكمة]

عطفاً على كلام أخي الاعمش ، فمسألة التأجير المنتهي بالتمليك يختلف الحكم فيها حسب صورتها وشروطها وحسب تصحيح العقد من عدمه
والذي يظهر أن العقود المعتمدة من هيئات شرعية يجري العمل على تصحيحها والحكم بمقتضى العقد
ولذلك فلا يمكن الجزم بحكم واحد لكل صور هذه المسألة والله أعلم

[سلطان العلماء]

شكرا لكما أخي الاعمش واخي وكيل المحكمة ..
وقد وجدت اثناء البحث جوابا للقاضي /حمد الخضيري ( حفظه الله ) عن هذه المسألة يقول :

الإيجار المنتهي بالتملك
هذا من العقود المستحدثة يقصد به ضمان حق البائع، وانتفاع المشتري بالعين، والمعقود عليه غالبا السيارات والمساكن والأدوات الطبية.
الإجراءات:
1/ تدون دعوى المدعية (الشركة أو المؤسسة) بالتأجير ويذكر فيها نوع العين المؤجرة والأجرة كاملةً والمبلغ المدفوع وقت العقد، وأقساط الأجرة (شهرية أو سنوية) وقدر كل قسط وأنه حل (بعض الأقساط أو كلها) ويطلب الحكم بدفع الأجرة الحالة وتسليم العين المؤجرة.
2/ يدون جواب المدعى عليه بأن العقد بينه وبين المدعية عقد إيجار منتهي بالتمليك ويوافق على تسليم الأقساط الحالة، ويطلب الحكم له بملكية العين المؤجرة، ويستعد بتسديد الأقساط المؤجلة في حينها.
3/ يعرض جواب المدعى عليه على المدعية فإن صادقت على كون العقد إيجاراً منتهيا بالتمليك فحينئذ تجرى عليه أحكامه.
4/ إذا كان القاضي يرى أن توصيف العقد بأنه عقد إجارة فاسدة فحينئذ يقدر أجرة المثل للعين المؤجرة بوساطة أهل الخبرة، ويحكم على المدعى عليه بأجرة المثل بعد خصم المستَلم من الأجرة، وبتسليم العين للمدعية.
5/ إذا كان القاضي يرى أن توصيف العقد بأنه عقد تمليك، فحينئذ يعتبر المبلغ المتفق عليه ثمناً للمبيع ويحكم على المدعى عليه بالأقساط الحالة، والأقساط المؤجلة في حينها، وتكون العين ملكاً للمدعى عليه.
6/ إذا أنكرت المدعية دفع المدعى عليه بأن العقد عقد إيجار منتهي بالتمليك فتطلب البينة من المدعى عليه على ذلك فإذا أحضر بينة موصلة تم الحكم بذلك.
7/ إذا لم يحضر بينة فيفهم المدعى عليه بأن له يمين المدعية (مالك الشركة أو المؤسسة أو مديرها العام أو مدير المبيعات أو مندوب المبيعات الذي باشر العقد) على نفي دفعه فإذا طلب المدعى عليه اليمين وحلفت المدعية على ذلك فيصرف النظر عن دفع المدعى عليه ويحكم بكون العقد عقد إيجار ويلزم بالأجرة المسماة وإلا فأجرة المثل وتسليم العين المؤجرة.
مسائل:
الأولى: صدر قرار هيئة كبار العلماء رقم 198 في 6/11/1420هـ المتضمن تحريم عقد الإجارة المنتهية بالتمليك وبطلانه, وهذا القرار يؤخذ به في الفتوى, وكذلك قرار مجمع الفقه الإسلامي بجدة القرار رقم (110) (4/12).
الثانية: إذا وقع التعامل بهذا العقد ثم حصل نزاع بين الطرفين فقد اختلف القضاة في توصيف هذا العقد على رأيين هما:
الرأي الأول: اعتبار العقد فاسداً, وتطبق عليه أحكام الإجارة الفاسدة, فتقدر أجرة المثل مدة بقاء العين في يد المستأجر، ويحكم بها ويخصم منها ما دفعه، وهذا عليه العمل لدى جمهور القضاة.
الرأي الثاني: تصحيح العقد على اعتبار كونه عقد بيع مع رهن العين، فيلزم المدعى عليه بدفع الأقساط الباقية فقط على اعتبار كون العين ملكاً له, ولا يملك البائع استرداد المبيع، وإذا طالب برده فيصرف النظر عن طلبه، وعليه العمل عندي؛ للأسباب الآتية:
1) بناء على قاعدة [تصحيح العقود إذا وقعت ما أمكن]([1]).
2) وقاعدة [إذا تردد العقد بين الصحة والفساد حمل على الصحة]([2]).
3) وقاعدة [الأصل في العقود حملها على السلامة من المفسد]([3]).
4) وضابط [تصحيح العقود إذا ترتب على إبطالها ضرر]([4]).
5) وضابط [إبقاء الحال على ما وقعت عليه إذا ترتب على نقضها مفسدة أعظم]([5]).
6) قول ابن تيمية: "من عقد عقدا فاسدا مختلفا فيه باجتهاد أو تقليد واتصل به القبض لم يؤمر برده وإن كان مخالفاً للنص"([6]).
7) من مقاصد الشريعة في العقود: ثبات التعامل بين الناس واستقراره([7]).
8) إن الإجارة المنتهية بالتمليك ظاهرها الإجارة وحقيقتها البيع لما يأتي:
*أ- المتعاملون بذلك يبيعون السيارات والمساكن والأدوات الطبية ولا يؤجرونها.
*ب- الأجرة المتفق عليها أقرب إلى قيمة المبيع منها إلى أجرته.
*ج- يدفع المستأجر دفعة كبيرة مقدمة، ومثلها عند نهاية العقد، وهذه أبرز مظاهر عقد البيع.
الثالثة: إذا لم يثبت كون العقد إيجاراً منتهياً بالتمليك فالأصل كونه عقد إجارة, تطبق عليه أحكام الإجارة, ومثله لو اتفق الطرفان على أن العقد بينهما عقد إجارة.

فائدة: أن المدعية (الشركة أو المؤسسة) تطالب غالباً برد العين المؤجرة حتى يتم توصيف العقد بأنه عقد إجارة أو تقوم بسحب العين المؤجرة؛ لأن الملكية لازالت باسمها من أجل أن يكون عبء الدعوى والمطالبة على الطرف الآخر.

________________________________________
([1]) ينظر: قواعد الأحكام (1/79), مجموع الفتاوى (29/250)، القواعد النورانية (206)، مجلة الأحكام العدلية (م83)، درر الحكام شرح مجلة الأحكام (1/74)، القواعد والضوابط المستخلصة من التحرير للندوي (491).
([2]) ينظر: درر الحكام (1/174), المغني (4/100), كشاف القناع (3/204)، سبل السلام (3/40).
([3]) ينظر: المنثور في القواعد (1/154).
([4]) ينظر: مجموع الفتاوى (29/250)، قواعد الأحكام في مصالح الأنام (1/179).
([5]) ينظر: الموافقات (4/203-205).
([6]) ينظر: الفتاوى الكبرى (4/402).
([7]) ينظر: مقاصد الشريعة لابن عاشور (175، 181، 183).

[الحجر الأسود]

[gdwl]الرأي الأول: اعتبار العقد فاسداً, وتطبق عليه أحكام الإجارة الفاسدة, فتقدر أجرة المثل مدة بقاء العين في يد المستأجر، ويحكم بها ويخصم منها ما دفعه، وهذا عليه العمل لدى جمهور القضاة.
أنا لست مع الرأي الأول [/gdwl]


[gdwl]الرأي الثاني: تصحيح العقد على اعتبار كونه عقد بيع مع رهن العين، فيلزم المدعى عليه بدفع الأقساط الباقية فقط على اعتبار كون العين ملكاً له, ولا يملك البائع استرداد المبيع، وإذا طالب برده فيصرف النظر عن طلبه، وعليه العمل عندي؛ للأسباب الآتية:[/gdwl]
بل مع الرأي الثاني ، بل ويجب العمل به لدرء المفاسد ولعدة أسباب منها :
لو مثلا زيد أجر عمر قطعة أرض زراعية تنتهي بالتمليك تم قام المستأجر عمر باصطلاح قطعة الأرض وزرعها من ورد جوري ومن نخل ومن عنب ، ومن ثم تخلف عن الدفع فهل يحق لزيد أن يسحب قطعة الأرض وتحسب أجار على عمر !

ومثل آخر
قام زيد بتأجير بستان لعمر ينتهي بالتمليك يحتوي على نخيل وعنب وورد جوري ومن ثم قام عمر باعتبار أنه ملكه بإزالة جميع تلك الأشجار واستبدالها بزراعة موسمية ، ومن ثم تخلف عمر عن دفع الأجرة فهل نجبر زيد أن يأخذ قطعة الأرض بعد أن كانت بستان ؟ ويحسب أجرة على عمر ؟

بل الصواب هو تصليح العقد ويعتبر بيع بالأجل ،
ومن ثم يجبر المستأجر بالسداد ، أو يتم بيع العين وسداد القيمة للبائع وفي حال الزيادة يرجع الزائد للمشتري وفي حال النقص يلتزم المشتري بسداد الباقي ، وان اثبت إعساره يطبق عليه أحكام المعسر

[A Baabdullah]

إلى الأخوان الكرام تعقيبا على هذا الموضوع. لدي قضية مماثلة في هذه المسألة وأرجو منكم الافادة جزاكم الله خيرحيث أن والدي رحمه الله لديه عقد مع شركة عقارية (إيجار عقار مع وعد بالتمليك) وقيمة العقد هي (3,291,780) ثلاث مليون ومائتان وتسعون الف ريال. ودفع والدي حتى وفاته مبلغ وقدره (1,500,000) ريال واستمرينا نحن الورثة في السداد حتى 2016 مبلغ وقدره 875,000) الف ريال ليصبح اجمالي ما دفعناه (2,458,000) ريال وتوقفنا بعدها في السداد عند ظهور بينات لنها بأن العقار لا يساوي كل هذي القيمة بموجب عقود ساكنين في نفس المشروع ونفس الشركة وتواصلنا مع الشركة لتسوية المتبقي الا أن الشركة طامعة في المتبقي ولم تتنازل أو تخصم مقابل وفاة مورثنا كون العقد قديم يعود الى عام 1997 ميلادي ولا يدخل لنظام مؤسسة النقد. فعند تدخل أحد الأطراف لإقراضنا مقابل التسوية طمعت الشركة عند ظهور هذا الشخص وطلبت المبلغ المتبقي كاملا وقامت برفع دعوى قضائية للضغط علينا كون العقد ايجار مع الوعد بالتمليك مستغلين صيغة العقد والمطالبة بالأجرة وإخلاء العقار. أرفق لكم دعوى الشركة التي تقدمو بها. نحن لا نملك محامي ومطالبين بالرد غدا في التقاضي الالكتروني, فاجتهدت بكتابة رد باجتهاد شخصي ما أمكن ولكني لست خبيرا وأطلب منكم كرما الإطلاع على ردي على دعوى المدعية ومن لديه الخبرة الاإفادة من هو الجانب الأقوى وما هي نظرة القضاء هنا. وجزاك الله خيرا

دعوى الشركة:
688متلك موكلتي شركة -- فيلا مساحتها)
م قامت موكلتنا بتأجير 15 /6/1977 ه الموافق 10/2/1418 ه صادر من كتابة عدل جدة ، وبتاريخ 8/11/1412 تاريخ
ه 12 /8/1401 وتاريخ 73867 هذه الفيلا للسيد/ - سعودي الجنسية بموجب حفيظة نفوس رقم
م ولمدة خمسة عشر سنة 15/6 /1997 ه الموافق 10/2/1418 صادرة من جدة، وذلك بموجب عقد الايجار المورخ في
ريال )مرفق العقد( إلا أن المستأجر 168420 ميلادية تبدا من تاريخ التوقيع على القعد على أن تكون قيمة الايجار للسنة
يرحمه الله تأخر في سداد الاجرة مما يوجب معه فسخ العقد استنادا على المادة السابعة من العقد المبرم بينهما والتي تنص
على )وفي حال تأخر المستاجر بدفع الاجرة لمدة يوم واحد يحق للمؤجر فسخ العقد دون الحاجة الى تنبيه او انذر او اي
اجراء اخر ( ومنذ ذلك الوقت والى يومنا هذا لاتزال اسرة المستأجر تسكن الفيلا محل الدعوى رافضين السداد والاخلاء
رغما أن العقد الايجاري مفسوخ منذ تأخر مورثهم في دفع القيمة الايجارية المستحقة عليه حتى وصل المبلغ المتبقي عليهم
م قامت موكلتنا بأخطار السيدة/ هدى بصفر 27/11/2016 ( ريال سعودي ، حسب العقد المؤرخ ، وفي تاريخ 1.347.843(
)زوجة المستاجر( ومورثته بمطالبتهم بسداد المبلغ المتبقي من العقد وقدرة مليون وثلاثمائة وسبعة واربعون الف وثمانمائة
وثلاثة واربعون ريال سعودي وامهلتهم مدة اسبوعين للسداد )مرفق ( إلا ان السيدة -- لم تسدد اي مبالغ مستحقه عليهم
لموكلتنا مما اضطر موكلتا الى الالتجاء الى القضاء الشرعي لاستيفاء مستحقاتهم واخلاء الفيلا محل الدعوى، نطلب من
فضيلتكم اولا الزام المدعى عليهم باخلاء الفيلا محل الدعوى ثانيا الزام المدعى عليهم بدفع مبلغ وقدرة مليون وثلاثمائة
ه 10/2/1441 وسبعة واربعون الف وثمانمائة وثلاثة واربعون الف ريال سعودي قيمة الايجار المستحق عليهم حتى تاريخ
ثالثا الزام المدعى عليهم بدفع اجرة المحاماة كونهم من اجبر موكلي للتقاضي ، وفق الله فضيلتكم لما يحب ويرضى.

ردي على دعوى المدعي :

ما ذكره المدعي في دعواه غير صحيح. وأتقدم لفضيلتكم بردنا على دعوى المدعي. حيث أن العقد المبرم بين مورثنا رحمه الله وبين المدعي ليس عقد إيجار بل هو عقد إيجار مع الوعد بالتمليك مرفق() وحقيقته بيع بالتقسيط بموجب القرائن التالية:
أولا : أن مورثنا قد قام بدفع دفعة كبيرة مقدمة قدرها (765,000) سبع مائة وخمسة وستون ألفا. وحيث أن الدفعة المقدمة من أبرز مظاهرعقد البيع. وحيث أن هذه الدفعة في البند رقم() حسب العقد تم تسجيلها كتأمين إلا أن ما يبطلها في العقد محل الدعوى هو أن من ضوابط وأحكام الاجارة أن يكون التأمين على المالك وليس على المستأجر إستنادا على قرار مجمع الفقه الإسلامي رقم(110).
ثانيا: أن الأجرة المتفق عليها في العقد محل الدعوى وقدرها (168,420) مائة وثمان وستون ألفا وأربع مائة وعشرون ريال هي أجرة أعلى من الأجرة الفعلية وهي أقرب إلى قيمة المبيع منها الى أجرته وهي في حقيقتها أقساط ثمن البيع.
ثالثا: مخاطبة المدعي لوكيلنا الشرعي سابقا السيد/ بعد وفاة مورثنا بتاريخ / / مرفق() وذلك بوضع الخيارات لتسديد المتبقي بعد وفاة مورثنا. وحيث أن المدعي أقر في خطابه أنه في حال سداد كامل مستحقات الشركة المتبقي فإن ذلك يقضي بإفراغ العين محل الدعوى لصالح الورثة الشرعيين.
رابعا: قامت والدتي (ه) أحد الورثة بسداد الاقساط على دفعات للمدعي مقابل سندات قبض مرفق() وذلك حتى بعد إنتهاء عقد الإيجار والذي ينتهي بتاريخ وفي ذلك استدلال على رضا المدعي على استلام المستحقات رغم انتهاء العقد.
خامسا: إقرار المدعي في إحدى سندات القبض المرفقة والمصادق عليها بختم المدعي الرسمي بأن إرادة المتعاقدين هي البيع حيث نص إقرار المدعي على ما يلي : (إستلمنا من السيدة مبلغ وقدره دفعة من مستحقات شراء فيلا مشروع جوهرة المحمدية) سند قبض رقم (45-3) وتاريخه 27/2/2013.
سادسا: إن إجمالي قيمة بيع العين محل الدعوى حسب البيان الصادر من المدعي مرفق مبلغ وقدره (3,291,780) ثلاث مليون ومائتان وواحد وتسعون ألفا وسبعمائة وثمانون ريال. ودفع مورثنا بحسب البيان المرفق مبلغ وقدره (1,583,900) مليون وخمسمائة وثلاث وثمانون ألفا وتسعمائة ريال. وبموجب سندات القبض المرفقة فقد دفعنا نحن ورثة ***مبلغ وقدره (875,000) ثمانمائة وخمسة وسبعون ألف ريال ليصبح إجمالي ما تم دفعه نحن ومورثنا لصالح المدعي حتى اليوم مبلغ وقدره ( 2,458,900) إثنان مليون وأربعمائة وثمان وخسمون ألفا وتسعامائة ريال. وحيث أن التواصل مع المدعي محل الدعوى (شركة ) قائما مع الرئيس التنفيذي لها (السيد ) لتسوية المتبقي من قيمة العقد والوصول لتسوية عادلة حيث أن قيمة العين في العقد محل الدعوى المضاف لها كلفة الأجل مبالغ بها جدا ومرفق قرينة لقيمة عين مماثلة للعين محل الدعوى وبعقد مماثل للعقد محل الدعوى والمبرم مع ذات المدعي محل الدعوى حيث بلغ إجمالي قيمة العقد الذي مدته (10) عشر سنوات مبلغ وقدره (1,700,000) مليون وسبعمائة ألف ريال فقط . وأنا عاجز عن إثبات التسوية لكون المدعي يرفض توثيق التسوية ومكتفي بها دون توثيق وتم رفع دعوى قضائية من قبل المدعي رغم أن الإتفاق بشأن التسوية قائما وذلك بهدف الضغط علينا وإلحاق الضرر المعنوي بنا مستغلين بذلك صيغة عقد الإيجار.
ولما دلت عليه القرائن أعلاه بموجب المرفقات أن التكييف الأصح لهذا العقد هو بيع بالتقسيط وليس إيجار.ولأن العبرة في العقود بالمقاصد والمعاني لا للألفاظ والمباني. ولأن الإجارة تملك المنفعة فقط بينما البيع تملك العين مع المنفعة. ولأن المبلغ المطالب به من قبل المدعي غير مستند على إسناد صحيح. نطلب من فضيلتكم ما يلي:
1 – إلزام المدعي بنقل الملكية لصالحنا نحن ورثة المرحوم ***.
2- إلزام المدعي بإثبات صحة المطالبة المالية محل الدعوى وذلك بتفصيل المستحقات وأسانيدها

[konoz]

هل لديك اثباتات اخرى مثل دفعة اخيرة تدل على صفة البيع , او مايدل على نوع العلاقة بين الطرفين بعد انتهاء عقد ال 15 سنة , او تعرف شخص ابرم معه مثل هذه العقود وبنهاية المدة استلم بيته يمكن ان يدعم موقفك , او لديك شهود على نوع وصفة العقد في وقته وانه عقد بيع بالتقسيط , وفقكم الله .

[ابو محمد 2]

وأنا عاجز عن إثبات التسوية لكون المدعي يرفض توثيق التسوية ومكتفي بها دون توثيق وتم رفع دعوى قضائية من قبل المدعي رغم أن الإتفاق بشأن التسوية قائما وذلك بهدف الضغط علينا وإلحاق الضرر المعنوي بنا مستغلين بذلك صيغة عقد الإيجار.
ولما دلت عليه القرائن أعلاه بموجب المرفقات أن التكييف الأصح لهذا العقد هو بيع بالتقسيط وليس إيجار.ولأن العبرة في العقود بالمقاصد والمعاني لا للألفاظ والمباني. ولأن الإجارة تملك المنفعة فقط بينما البيع تملك العين مع المنفعة. ولأن المبلغ المطالب به من قبل المدعي غير مستند على إسناد صحيح. نطلب من فضيلتكم ما يلي:
1 – إلزام المدعي بنقل الملكية لصالحنا نحن ورثة المرحوم ***.
2- إلزام المدعي بإثبات صحة المطالبة المالية محل الدعوى وذلك بتفصيل المستحقات وأسانيدها

= جوابك ارى أنه موفق الى آخر ما خط بالاحمر اعلاه ارى ان تغيره حيث اضعف واخل بما قبله. حيث قولك أنا عاجز عن اثبات التسوية هذا ليس في صالحك.
= ثم طلبك في البندين 1 و 2. متناقضه.
والافضل أن تقول نحن نزلنا منزلة مورثنا في هذا الاتفاق المنتهي بالتمليك وبيننا وبينهم مفاوضة على تسوية ليتم افراغ العقار لنا مقابل سداد مبلغ يرضي الجميع وبناءً عليه تتم التسويه والافراغ.
= لذلك نطلب احالتنا لجهة مختصة بالصلح لعمل التسوية العادلة بيننا وفقكم الله وسددكم.
= ثم انظر ماذا سيرد به المدعي ولا تستعجل عد لنرى ما يمكن الرد عليه به.
يسر الله أمركم

[مدعي وصرت مدعي علية]

وفقكم الله