إلى الدكتور ناصر بن داود سلمه الله

[مبتدئي]

السلام عليكم ورحمة الله وبركاته
شيخنا الفاضل أود منكم التكرم بالاطلاع والرد يحفطكم الله والمسألة على النحو التالي شخص أشترى أرض مقام عليها منزل بغرض الاستثمار وبعد فترة زار عقاره المذكور فوجد أن أقفال أبواب المنزل كلها متغيرة كما وجد أشخاص يسكنون في المنزل !! وسألهم من أنتم فقالوا نحن أصحاب هذا العقار حيث قمنا برهن العقار للبائع الذي باعك ولكن لم نهمش على الصك بأنه رهن بل كان الرهن على اتفاق جانبي بيننا وبينه وبالتالي فلا يحق له البيع ولن نخرج من هذا المنزل !!!! صاحبنا المشتري الجديد توجه للأمارة ومن الأمارة إلى الشرطة وياليل ما أطولك !! كما قام الاشخاص الذين قاموا بالاستيلاء على العقار بتقديم شكواه مماثلة يتظلمون من تصرف البائع في الرهن !! شيخنا ما رأيكم علما بأن الصك باسم المشتري الجديد ولا يوجد أي عبارة أو تهميش يفيد بأن العقار مرهون بل تم نقله من خلال كتابة العدل بشكل شرعي و نظامي صحيح ! رأيكم يهمنا يحفظكم الله

[د. ناصر بن زيد بن داود]

على المشتري تقديم دعوى بطلب استرداد الحيازة لدى المحكمة العامة ؛ بحسب المادة 31 ، 32 ، 234 من نظام المرافعات الشرعية ، وهذه الدعوى من الدعاوى التي لها صفة الاستعجال .

[مبتدئي]

شيخنا الفاضل ولكن في حال عجز المشتري عن أثبات بأنهم سكنوا المنزل بعد الشراء ثم زعموا هم بأنهم كانوا في المنزل قبل البيع فهل هذا يضعف موقف المشتري في استرداد عقاره أو أن سكنهم في المنزل سواء كان قبل الشراء أم بعده سيان ؟ شيخنا الفاضل لا يخفى عليكم للأسف الشديد بعض الناس يكذب ولا يقر بالواقع ( رأيكم وتعقيبكم يهمنا كثيرا )

[د. ناصر بن زيد بن داود]

أخي الفاضل :
عبء الإثبات - في هذه الدعوى - على من يدعي : أنه ساكن في المنزل من قبل البيع ، أما المشتري فالأصل قوله بيمينه : أنه لم يشتر البيت وهو مسكون بمن يدعي أنه له .

= متى ثبت أن البيت مشغول وقت البيع : فلا حق للمشتري في طلب استرداد الحيازة ، ولكن له الحق في مطالبة البائع عليه بالفسخ ، وله حق مطالبة الساكن بالإخلاء .

[مبتدئي]

بارك الله فيكم وفي علمكم

[مبتدئي]

تطورات جديدة ..... شيخنا الفاضل صحيح أنني ختمت معكم الموضوع إلا أنني أطلب إعادة فتحه من جديد على غرار ما يلتمسه المحامي عند طلب إعادة فتح قضيته بعد شطبها سواء كان عذره النسيان أو زحمة السير .. شيخنا الفاضل تبين أن الأشخاص المذكورين بعاليه لهم دعوى قضائية ضد البائع تتلخص في مطالبات حقوقية فيما بينهم وهي منظورة في المحكمة وبالتالي قاموا بإحضار خطاب رسمي من القاضي عن طريق الأمارة يطلب فضيلته ضم شكوى المشتري لدى الشرطة ( والذي يطلب رفع يد المذكورين عن عقاره ) إلى المعاملة التي ينظرها فضيلته بين المذكورين والبائع وذلك ليصبح أطراف القضية ثلاثة ( الأشخاص المذكورين والذين يزعمون بأنهم ملاك العقار الحقيقيين _ وأنه مرهون _ والبائع والمشتري ) وقد اطلعت على المعاملة اليوم وجاء إقرار المذكورين بأن العقار مرهون لدى البائع ولديهم بينات وعقود - حسب زعمهم _ واستدركوا في إقرارهم بأن الخطأ الوحيد لديهم عدم التهميش على الصك بأنه رهن مما سهل قيام البائع ببيع العقار للمشتري ..... شيخنا بأي ذنبا قتلت ، ما علاقة المشتري في الدخول في هذه الدائرة الكبيرة التي سببها تفريط المذكورين إذا صحت دعواهم بأن العقار مرهون والسؤال هل يحق للمشتري تطبيق المواد أعلاه علما بأنه اثناء شراءه كان العقار خالي وبعد البيع جاؤوا فجاءه وسكنوا العقار ( رأيكم يهمني ويهم كل الأعضاء والضيوف فهذا الرد ربما يكون يوم ما مرجع لمن وقع في مثل هذا الأمر الذي ظاهره الصحة والصواب وباطنه ..

[د. ناصر بن زيد بن داود]

عندما يطبق نظام السجل العقاري لن يكون للبائعين حق الدفع بالرهن
ولو صدقوا وأقاموا البينة العادلة على دعوى الرهن

أخي الكريم :
لا شأن لدعوى المشتري باسترداد الحيازة بالدعوى القائمة والتي لم تثبت بعد بين البائع ومدعي الرهن .
- ما دام البيت خالياً عند شراء الأخير : فقد أصبح ملكاً له ظاهراً ، وسكنهم فيه يُعد اعتداءً بغير حق ، وعليهم رد الحيازة لصاحبها أولاً ، ولهم إكمال دعواهم .
- لا يُقال : إن في هذا تضييعاً لحقهم ؛ لأنهم - في حال صدقهم - هم من فرَّط بعدم ذكر الرهن في معاملتهم مع البائع الأخير .
- إذا أعيد البيت لمالكه الحالي عادت الأمور إلى نصابها ، وساغ الآتي :
1/ إكمال نظر الدعوى بين البائع ومدعي الرهن فقط ، والحكم بردها في حال عدم ثبوت الرهن .
2/ إدخال المشتري لسماع بينة مدعي الرهن ، وتوجه الحكم بثبوت رهن المنزل .
3/ في حال ثبوت بينة الرهن ، وتعديلها بعد سلامتها من القدح : تُرفع يدالمشتري عن المنزل ، ويُحكم له باستعادة الثمن ممن باعه . والله أعلم

[مبتدئي]

بارك الله في علمكم وعمركم

[مبتدئي]

والله ياشيخنا أكثرت عليكم ولكن القضية تفرض علي العودة لكم بسبب عنصر المفاجأة الذي يطرأ في كل لحظة ولعل هذا هو الجزء الأخير ..... شيخنا قام المشتري بمراجعة القاضي ناظر القضية للاستفسار من فضيلته عن سبب طلبه ضم القضية التي في الشرطة المتعلقه بطلب رفع يد الاشخاص المذكورين عن عقاره مع قضية الأشخاص المذكورين والبائع والمنظورة لدى فضيلته ؟ وأوضح فضيلته للمشتري أن السبب هو أن الأشخاص المذكورين قاموا قبل فترة بتحرير دعوى ضد البائع والمشتري !! مفادها أن العقار رهن وأن المشتري تواطؤ مع البائع وأشترى العقار بثمن بخس !!! وبالتالي يكون إدخال المشتري في القضية بصفة مدعى عليه !! ( لا حول ولا قوة إلا بالله العلي العظيم) ..... شيخنا أنا فهمت منكم بأنه لا علاقة بدعوى استرداد الحيازة بالدعوى المقامة بين المذكورين والبائع ولكن هذه المرة أكتشف المشتري بأنه طرف فيها ( مدعى عليه ) وهذا يحقق المقولة المشهورة ضربني وبكى ...... فهل يعني ذلك عدم أحقية المشتري في طلب استرداد الحيازة ؟ وإذا أقام دعوى وأحيلت إلى القضية الاول كون قضية الأطراف كلها لديه فهل يحق للمشتري الأعتراض مع الاستمرار في المطالبة باسترداد أرضه ( كيف يكون التكييف في مثل هذه الأمور من خلال خبرتكم والله يحفظكم )

[د. ناصر بن زيد بن داود]

من اللائحة التنفيذية لنظام المرافعات الشرعية
[ 31/6 دعوى منع التعرض للحيازة ، ودعوى استردادها المتعلقة بالمنقول إذا رفعت بدعوى مستقلة قبل رفع الدعوى الأصلية في الموضوع تختص بنظرها المحكمة الجزئية وفق المادة ( 31 ) .
أما إذا رفعت هذه الدعوى مع الدعوى الأصلية ، أو بعد رفعها كطلب عارض فتنظرها المحكمة المختصة بنظر الدعوى الأصلية في الموضوع وفق المادة ( 233 ) .


31/7 تسقط دعوى استرداد الحيازة بإقامة المدعي دعوى إثبات الحق في أصل الملك ، ولو في أثنائها . ]

[مبتدئي]

أفهم من ذلك بأنه لا يحق للمشتري رفع دعوى الحيازة رجاء التوضيح بلغة قريبة من لغة العوام ! ( آسف عباراتكم قريبة لمخاطبة العلماء فيما بينهم ودمتم محترمين )

[د. ناصر بن زيد بن داود]

أخي الكريم :
ما دام المدعون وضعوا أيديهم على العقار ، وأقاموا دعواهم قبل تقييد دعوى المشتري الأخير لدى المحكمة المختصة : فليس أمام المشتري إلا أن يقدم طلباً عارضاً برد الحيازة .
- على القاضي نظر الطلب العارض ضمن الدعوى الأصلية ، والحكم في موضوع الطلب العارض بالقبول أو الرفض وفق أحكام القضاء المستعجل ( الباب الثالث عشر ) من نظام المرافعات الشرعية .
- إذا رأى القاضي أن البت في الطلب العارض يحتاج إلى تحقيق : فله الحكم في القضية الأصلية ، وتقرير إرجاء البت في الطلب العارض حتى انتهاء لازمه .

وإليك هذه المادة :
[ المادة الثالثة والثلاثون بعد المائتين :
تحكم المحكمة المختصة بنظر الموضوع بصفة مؤقتة في المسائل المستعجلة التي يخشى عليها من فوات الوقت والمتعلقة بالمنازعة نفسها ، ولا يؤثر هذا الحكم على موضوع الدعوى سواء رفع طلب الحكم بالإجراء المؤقت مباشرة أو تبعاً للدعوى الأصلية ] .

- أوصيك - أخي الفاضل - بمراجعة بابي : الطلبات العارضة ، القضاء المستعجل . من أبواب النظام ؛ فلن تعدم منهما خيراً . والله معك

[مبتدئي]

والله لو كنت حولك لقبلت رأسك ( ما قصرت حوار وصبر وفوائد ونقاش ) الله يجزاكم الجنة ولنا معكم لقاء ولقاء وأنتم في صحة وعافية

[النعامي]

السلام عليكم ,,
اذا ثبت ان المبيع مستحق للغير ,
فمن حق المشتري إقامة دعوى على البائع " ضمان الاستحقاق"
ولا علم لي ان كان القاضي السعودي يحكم على البائع بدفع قيمة العقار وقتها او برد الثمن؟

[د. ناصر بن زيد بن داود]

أخي النعامي .
لكل قضية ظروفها وملابساتها ، ولك أن ترى عن ضمان الاستحقاق هذين الرابطين :
http://www.cojss.com/article.php?a=230 (http://www.cojss.com/article.php?a=230)
------------------
http://www.cojss.com/article.php?a=142 (http://www.cojss.com/article.php?a=142)

[مبتدئي]

شيخنا الفاضل بالنسبة إلى الطلب العارض - طلب الحيازة - هل يقدم في الجلسة المحددة لجميع الأطراف أو يجوز تقديمه قبل الجلسة وهل يجب أن يكتب الطلب العارض في نموذج لأئحة الدعوى الرسمي الخاص بالوزارة أو يكفي بخطاب عادي ويمشي الحال ؟

[د. ناصر بن زيد بن داود]

هذا نص النظام مع لوائحه :-
[ المادة الثامنة والسبعون : تقدم الطلبات العارضة من المدعي أو المدعى عليه بصحيفة تبلغ للخصوم قبل يوم الجلسة ، أو بطلب يقدم شفاهاً في الجلسة في حضور الخصم ، ويثبت في محضرها ، ولا تقبل الطلبات العارضة بعد إقفال باب المرافعة .

78/1 إذا قدم الطلب العارض وفق الإجراءات المعتادة لرفع الدعوى صار بذلك دعوى مستقلة يلزم الحكم فيها ، ولا يرد بالحكم في الدعوى الأصلية ، بخلاف ما لو قدم مشافهة في الجلسة بحضور الخصوم فيكون تابعاً للدعوى ، يبقى ببقائها ويزول بزوالها.
78/2 لكل من الخصمين تقديم الطلبات العارضة قبل قفل باب المرافعة . ويعود هذا الحق لهما متى أعيد النظر في القضية بملحوظة من محكمة التمييز، أو مجلس القضاء الأعلى ، أو بعد فتح باب المرافعة من القاضي نفسه بعد اطلاعه على ما يستدعي ذلك من لوائح المعارضة .
78/3 لأيٍ من الخصمين توجيه الطلب العارض للمحكمة في مواجهة الخصم الأصلي أو المتدخل بنفسه أو من أدخله الخصم الآخر أو من أدخلته المحكمة .
78/4 يشترط لقبول الطلب العارض أن يكون مرتبطاً بالدعوى الأصلية في الموضوع أو السبب .
78/5 لا يكون الطلب العارض مقبولاً إذا اختلف مع الدعوى الأصلية في موضوعها وسببها معا ، ومع ذلك فيلزم المحكمة الفصل بعدم قبوله ، ثم السير في نظر الدعوى الأصلية .
78/6 إذا قدم الطلب العارض للمحكمة العامة وهو ليس من اختصاصها مع اتصاله بالدعوى الأصلية القائمة في موضوعها أو سببها ، فعليها النظر والفصل فيه ، بخلاف المحكمة الجزئية فليس لها نظر أي طلب عارض لا يدخل في حدود اختصاصها وإذا لم يمكن الفصل في الدعوى الأصلية دون الطلب العارض تعين إحالة الدعوى للمحكمة العامة ].

[مبتدئي]

ما شاء الله عليك يادكتورنا في أقل من ثلاثة دقائق وصلت إجابتكم وجزاكم الله كل خير

[طموحه]

السلام عليكم
حبيت اسوي مداخله ... اعتقد ان ما ذكره الاخ عن الاشخاص الذين يسكنون المنزل ويدعون رهنه ( هم يقصدون بيع الوفاء او بيع العهد) وهو من البيوع المنهي عنها او تحايل بربا !!!! وان كان هذا صحيح فلا يجوز في نظري ابطال البيع والشراء الحلال بباطل وهو الاعتراف ببيع الوفاء لأن فيه اجازه واعتراف بما لا يحله الشرع . وان كان المقصود هذا النوع من البيوع المنهي عنها اعتقد انها لا تكون بأفراغ صك عند السجل العقاري او كاتب عدل بل تكون مبايعة فيما بين الطرفين .
وشكرا

[LIER LAWYER]

عندما يطبق نظام السجل العقاري لن يكون للبائعين حق الدفع بالرهن
ولو صدقوا وأقاموا البينة العادلة على دعوى الرهن

أخي الكريم :
لا شأن لدعوى المشتري باسترداد الحيازة بالدعوى القائمة والتي لم تثبت بعد بين البائع ومدعي الرهن .
- ما دام البيت خالياً عند شراء الأخير : فقد أصبح ملكاً له ظاهراً ، وسكنهم فيه يُعد اعتداءً بغير حق ، وعليهم رد الحيازة لصاحبها أولاً ، ولهم إكمال دعواهم .
- لا يُقال : إن في هذا تضييعاً لحقهم ؛ لأنهم - في حال صدقهم - هم من فرَّط بعدم ذكر الرهن في معاملتهم مع البائع الأخير .
- إذا أعيد البيت لمالكه الحالي عادت الأمور إلى نصابها ، وساغ الآتي :
1/ إكمال نظر الدعوى بين البائع ومدعي الرهن فقط ، والحكم بردها في حال عدم ثبوت الرهن .
2/ إدخال المشتري لسماع بينة مدعي الرهن ، وتوجه الحكم بثبوت رهن المنزل .
3/ في حال ثبوت بينة الرهن ، وتعديلها بعد سلامتها من القدح : تُرفع يدالمشتري عن المنزل ، ويُحكم له باستعادة الثمن ممن باعه . والله أعلم



الدكتور/ ناصر
السلام عليكم ورحمة الله وبركاته

يوجد لدى بعض الاستفسارات

1-اذا لم يحضر (البائع) الجلسات ولكن (المشترى) و (المعتدون بالسكن) يحضران او افرض ان (البائع) قد مات او ان محل اقامته غير محل المحكمه المقامه فيها الدعوى ما الحكم فى هذه الحاله؟
2- هل يوجد هناك اتفاقيات رهن جانبيه معترف بها بدون توثيقها
وبدون ضبطها لدى كاتب العدل؟
3-(المعتدى بالسكن) يؤجر العقار بالباطن ويقبض الثمن ماالحكم فى هذه الحاله؟
4-لو فرضنا ان العقار تم شرآه من قبل (البائع) بـ 750.000 ريال سعودى من (المعتدين بالسكن)(رفضوا الخروج جلسوا بوضع اليد بالرغم انهم باعوا اى افرغوا) منذ 7 سنوات من تاريخ الافراغ حيث انه لو تم تاجيره واستثماره من قبل البائع بنسبة 15% فى السنه ولمدة 7 سنوات لاصبح اجمالى الدخل خلال الـ 7 سنوات مجتمعة هو 787.500 ريال سعودى ولكن (المعتدين بالسكن) ضيعوا تلك الفرصه على (البائع) ومن الممكن ايضا ان يقوم (المعتدين بالسكن) بتاجير ذلك العقار ويحصلوا على نفس ذلك الدخل
ويأتون للقاضي متباكين ويقولون له بانه كان مرهونا بـ 100.000 ريال سعودى فقط ماالحكم فى هذه الحاله؟
شاكرين ومقدرين

[مبتدئي]

الدكتور/ ناصر
السلام عليكم ورحمة الله وبركاته

يوجد لدى بعض الاستفسارات

1-اذا لم يحضر (البائع) الجلسات ولكن (المشترى) و (المعتدون بالسكن) يحضران او افرض ان (البائع) قد مات او ان محل اقامته غير محل المحكمه المقامه فيها الدعوى ما الحكم فى هذه الحاله؟
2- هل يوجد هناك اتفاقيات رهن جانبيه معترف بها بدون توثيقها
وبدون ضبطها لدى كاتب العدل؟
3-(المعتدى بالسكن) يؤجر العقار بالباطن ويقبض الثمن ماالحكم فى هذه الحاله؟
4-لو فرضنا ان العقار تم شرآه من قبل (البائع) بـ 750.000 ريال سعودى من (المعتدين بالسكن)(رفضوا الخروج جلسوا بوضع اليد بالرغم انهم باعوا اى افرغوا) منذ 7 سنوات من تاريخ الافراغ حيث انه لو تم تاجيره واستثماره من قبل البائع بنسبة 15% فى السنه ولمدة 7 سنوات لاصبح اجمالى الدخل خلال الـ 7 سنوات مجتمعة هو 787.500 ريال سعودى ولكن (المعتدين بالسكن) ضيعوا تلك الفرصه على (البائع) ومن الممكن ايضا ان يقوم (المعتدين بالسكن) بتاجير ذلك العقار ويحصلوا على نفس ذلك الدخل
ويأتون للقاضي متباكين ويقولون له بانه كان مرهونا بـ 100.000 ريال سعودى فقط ماالحكم فى هذه الحاله؟
شاكرين ومقدرين
ما رأيكم ياشيخنا الفاضل ؟

[مبتدئي]

عندما يطبق نظام السجل العقاري لن يكون للبائعين حق الدفع بالرهن
ولو صدقوا وأقاموا البينة العادلة على دعوى الرهن

أخي الكريم :
لا شأن لدعوى المشتري باسترداد الحيازة بالدعوى القائمة والتي لم تثبت بعد بين البائع ومدعي الرهن .
- ما دام البيت خالياً عند شراء الأخير : فقد أصبح ملكاً له ظاهراً ، وسكنهم فيه يُعد اعتداءً بغير حق ، وعليهم رد الحيازة لصاحبها أولاً ، ولهم إكمال دعواهم .
- لا يُقال : إن في هذا تضييعاً لحقهم ؛ لأنهم - في حال صدقهم - هم من فرَّط بعدم ذكر الرهن في معاملتهم مع البائع الأخير .
- إذا أعيد البيت لمالكه الحالي عادت الأمور إلى نصابها ، وساغ الآتي :
1/ إكمال نظر الدعوى بين البائع ومدعي الرهن فقط ، والحكم بردها في حال عدم ثبوت الرهن .
2/ إدخال المشتري لسماع بينة مدعي الرهن ، وتوجه الحكم بثبوت رهن المنزل .
3/ في حال ثبوت بينة الرهن ، وتعديلها بعد سلامتها من القدح : تُرفع يدالمشتري عن المنزل ، ويُحكم له باستعادة الثمن ممن باعه . والله أعلم
شيخنا الفاضل البند الثالث " ويحكم له - أي المشتري - باستعادة الثمن ممن باعه " السؤال يحفظكم الله هل يحكم القاضي دون أن يطلب المشتري ذلك ؟ بمعنى إذا أتضح للقاضي أن العقار مرهون فعلا وأن البيع باطل وبالتالي ترفع يد المشتري ---- هل يحكم القاضي للمشتري بالرجوع على من باعه أو يحكم بإلزام البائع بإعادة المبلغ للمشتري ؟ دون أن يطلب المشتري ذلك

[د. ناصر بن زيد بن داود]

أخي الكريم :
عند إدخال المشتري الأخير في الدعوى لابد للقاضي من أن يستفصل منه موقفه من الدعوى ؛ للوصول معه إلى موقف نهائي تجاه القضية ، وهو أن يقول : أنا متمسك بشرائي ، ومتى ثبت الرهن فيعاد إليَّ ثمني . هذا موقفه القطعي ، والذي يلزم القاضي أن يصل إليه ؛ حتى لا يتضرر المشتري من الحكم عليه برفع اليد ، وإعطائه الحق في مطالبة البائع برد الثمن .


= إن حسم قضية الرهن فقط ضرر بالغ بالمشتري ، وهذا من الظلم الذي لا ينبغي للقاضي التعرض له ؛ خصوصاً مع إدخال المشتري في القضية .


= إذا أصر المشتري على طلب إبطال الرهن ، ولم يحدد طلبه في حال ثبوت الرهن ، بعد قيام الحجة عليه من القاضي : فعلى نفسها جنت براقش !!!. والله أعلم

[مبتدئي]

لله درك ياشيخنا وفيت وكفيت

[طموحه]

أخي الكريم :
عند إدخال المشتري الأخير في الدعوى لابد للقاضي من أن يستفصل منه موقفه من الدعوى ؛ للوصول معه إلى موقف نهائي تجاه القضية ، وهو أن يقول : أنا متمسك بشرائي ، ومتى ثبت الرهن فيعاد إليَّ ثمني . هذا موقفه القطعي ، والذي يلزم القاضي أن يصل إليه ؛ حتى لا يتضرر المشتري من الحكم عليه برفع اليد ، وإعطائه الحق في مطالبة البائع برد الثمن .


= إن حسم قضية الرهن فقط ضرر بالغ بالمشتري ، وهذا من الظلم الذي لا ينبغي للقاضي التعرض له ؛ خصوصاً مع إدخال المشتري في القضية .


= إذا أصر المشتري على طلب إبطال الرهن ، ولم يحدد طلبه في حال ثبوت الرهن ، بعد قيام الحجة عليه من القاضي : فعلى نفسها جنت براقش !!!. والله أعلم

يا شيخ ما ينظر القاضي في القرائن مثلا ليش ما فيه قضايا بين الا شخاص الي يدعون رهن البيت والبائع ( الراهن والمرتهن) او طول الفتره بين بيع المنزل ورفعهم للقضيه على البائع ؟؟ حيث انهم لم يظطرو للتقاضي الا بعد مطالبة الشاري اخلاء عقاره وتسليمهم له ....
مالدى البائع من صك شرعي ومسجل لدى كتابة العدل من اثبات بيع الساكنين في المنزل وافراغهم للعقار له( اي من يدعون رهن العقار)
لماذا يرفعون قضيه على المشتري الاخير ويتعرضون له وهذا لا يجوز في قانوننا .
وكل الشكر لمن ادلى بدلوه ونفع الغير بعلمه والله يرفع الظلم عن الجميع.

[مبتدئي]

من المعلوم يحفظكم الله إذا كان الطلب استرداد حيازة العقار فإنه يقدم بموجب خطاب عارض إلى القاضي ناظر القضية أما إذا كانت المطالبة بإخلاء العقار ( حسب شرحكم - يحفظكم الله - ) فإنه يتقدم بدعوى يطلب فيها أن يخلي ساكني العقار - العقار - فورا والسؤال هل تقدم لائحة الدعوى مباشرة لدى القاضي ناظر القضية أو لا بد من مرورها على قسم الدعاوى ومن ثما ربما تحال إلى قاضي غيره وحتى يتم إعادة إلى القاضي ناظر القضية تحتاج إلى وقت والسؤال الثاني يحفظكم الله هل يحق للمشتري أن يطلب طلبين مختلفين معا في لائحة دعواه بحيث يكون طلبه الأول إخلاء الساكنين من العقار( والذين يزعمون بأن البائع باع عقار مرهون وخالف نصوص العقد المبرمة بين الطرفين )والطلب الثاني - استدراك - وهو الإشارة إلى إنه إذا ثبت قطعا لدى فضيلته بأن العقار كان مرهون وأن البيع غير صحيح ، فيطلب من القاضي الحكم على البائع بإعادة ثمن العقار مع السعي وتعويضه عن الأضرار التي لحقت به طيلة هذه الفترة

[د. ناصر بن زيد بن داود]

المادة الثامنة والسبعون :
تقدم الطلبات العارضة من المدعي أو المدعى عليه بصحيفة تبلغ للخصوم قبل يوم الجلسة ، أو بطلب يقدم شفاهاً في الجلسة في حضور الخصم ، ويثبت في محضرها ، ولا تقبل الطلبات العارضة بعد إقفال باب المرافعة .
78/1إذا قدم الطلب العارض وفق الإجراءات المعتادة لرفع الدعوى صار بذلك دعوى مستقلة يلزم الحكم فيها ، ولا يرد بالحكم في الدعوى الأصلية ، بخلاف ما لو قدم مشافهة في الجلسة بحضور الخصوم فيكون تابعاً للدعوى ، يبقى ببقائها ويزول بزوالها.
78/2لكل من الخصمين تقديم الطلبات العارضة قبل قفل باب المرافعة . ويعود هذا الحق لهما متى أعيد النظر في القضية بملحوظة من محكمة التمييز، أو مجلس القضاء الأعلى ، أو بعد فتح باب المرافعة من القاضي نفسه بعد اطلاعه على ما يستدعي ذلك من لوائح المعارضة .
78/3لأيٍ من الخصمين توجيه الطلب العارض للمحكمة في مواجهة الخصم الأصلي أو المتدخل بنفسه أو من أدخله الخصم الآخر أو من أدخلته المحكمة .
78/4يشترط لقبول الطلب العارض أن يكون مرتبطاً بالدعوى الأصلية في الموضوع أو السبب .
78/5لا يكون الطلب العارض مقبولاً إذا اختلف مع الدعوى الأصلية في موضوعها وسببها معا ، ومع ذلك فيلزم المحكمة الفصل بعدم قبوله ، ثم السير في نظر الدعوى الأصلية .
78/6إذا قدم الطلب العارض للمحكمة العامة وهو ليس من اختصاصها مع اتصاله بالدعوى الأصلية القائمة في موضوعها أو سببها ، فعليها النظر والفصل فيه ، بخلاف المحكمة الجزئية فليس لها نظر أي طلب عارض لا يدخل في حدود اختصاصها وإذا لم يمكن الفصل في الدعوى الأصلية دون الطلب العارض تعين إحالة الدعوى للمحكمة العامة .
78/7يجوز تعدد الطلبات العارضة .
78/8تقدير قبول الطلب العارض ووجود الارتباط بينه وبين الدعوى الأصلية من اختصاص ناظر القضية وفي حال عدم قبوله فيسبب الحكم.
78/9الحكم برفض الطلب العارض خاضع لتعليمات التمييز.
78/10الحكم في موضوع الطلب العارض يمنع من إقامة دعوى مستقلة به ، وإذا كان الحكم في الطلب العارض برفضه لعدم ارتباطه بالدعوى الأصلية فللخصم إقامته بدعوى مستقلة، لدى ناظر القضية الأصلية.


المادة التاسعة والسبعون :
للمدعي أن يقدم من الطلبات العارضة ما يأتي:
أ – ما يتضمن تصحيح الطلب الأصلي، أو تعديل موضوعه لمواجهة ظروف طرأت أو تبينت بعد رفع الدعوى.
ب- ما يكون مكملاً للطلب الأصلي، أو مترتباً عليه، أو متصلاً به اتصالاً لا يقبل التجزئة.
جـ- ما يتضمن إضافة أو تغييراً في سبب الدعوى مع إبقاء موضوع الطلب الأصلي على حاله.
د- طلب الأمر بإجراء تحفظي أو وقتي.
هـ- ما تأذن المحكمة بتقديمه مما يكون مرتبطاً بالطلب الأصلي.
79/1الطلب الأصلي هو: ما ينص عليه المدعي في صحيفة دعواه.
79/2على المدعي أن يوضح ارتباط الطلب العارض مع موضوع الدعوى الأصلية أو سببها .
79/3إذا تبين لأحد الخصمين من أقوال خصمه أو الشهود أو تقرير الخبراء ونحوهم ما يؤيد دعواه بسبب آخر غير السبب الذي ذكره فله إضافته بطلب عارض ولَه تعديل سبب استحقاقه في الموضوع ولَه تعديل موضوع الطلب الأصلي للسبب الذي حدده في دعواه الأصلية .
79/4إذا طالب المدعي ببيان قدر استحقاقه من شيء ، فظهر له قدره أثناء المرافعة فله تعديل موضوع دعواه بالمطالبة بتسليمه ذلك الاستحقاق .
79/5إذا طالب المدعي بتسليم العين وظهر له تلفها ونحوه فله تصحيح دعواه بالمطالبة بثمنها أو بدلها.
79/6إذا طالب المدعي بمنع التعرض للحيازة وقبل الحكم فيها شرع المدعى عليه في بناء أو زرع ونحوهما فللمدعي تعديل دعواه إلى طلب وقف الأعمال الجديدة أو إلى طلب رد الحيازة
79/7إذا طالب المشتري بتسليم العين وتأخر الحكم في ذلك فله تعديل دعواه إلى طلب الفسخ لفوات الغرض بالتأخير.
79/8إذا كانت الدعوى موجهة ضد عدد من الأشخاص فللمدعي تقديم طلب عارض باستثناء أحدهم من الدعوى إذا كانت التجزئة ممكنة .
79/9إذا ادعى بطلب دين فتبين له أن المدعى عليه قد مات فللمدعي تصحيح دعواه بمطالبة ورثة المدعى عليه.
79/10إذا ظهر للمدعي أن ما يستحقه أقل مما ذكره في صحيفة دعواه فله طلب الاقتصار عليه وتعديل طلبه الأصلي.
79/11إذا خالف الطلب العارض ما جاء في صحيفة الدعوى الأصلية مخالفة ظاهرة تعين رفضه كأن يطالب بإنفاذ عقد بيع ثم يطلب إلغاءه لاستحقاقه المبيع بالإحياء.
79/12إذا طالب المدعي بأجرة ومضى على نظر الدعوى مدة يستحق فيها أجرة جاز له ضمها إلى الأجرة المطلوبة في الدعوى الأصلية باعتبار ذلك تكميلا للطلب الأصلي.
79/13إذا طالب المدعي بملكية عقار في يد غيره ، ثم قدم طلبا عارضا بأجرة المدة الماضية على واضع اليد ، جاز له ذلك لترتب الطلب العارض على الطلب الأصلي ، وكذا لو كان الطلب العارض بإزالة الإحداث في العقار أو إعادته إلى ما كان عليه .
79/14إذا تقدم المدعي بدعوى إبطال الحجر عليه بحق غرمائه ،ثم قدم طلبا عارضا يطلب فيه إبراء ذمته من الديون ، فيقبل ذلك لكون الأمرين متصلين اتصالا لا يقبل التجزئة فالحكم في أي منهما يتضمن الآخر.
79/15إذا أذنت المحكمة بتقديم طلب عارض ، لا علاقة له بالدعوى الأصلية في السبب أو الموضوع ولم يتبين لها ذلك إلا بعد النظر فيه ، تعين رفضه وعدم قبوله ، ولا يمنع ذلك من تقديمه في دعوى مستقلة.
79/16إذا تقدم وارث بطلب إبطال وصية مورثه ثم طلب تسليمه نصيبه منها من المدعى عليه جاز له ذلك لارتباطها ارتباطا لا يقبل التجزئة .


المادة الثمانون :
للمدعى عليه أن يقدم من الطلبات العارضة ما يأتي :
أ – طلب المقاصة القضائية.
ب- طلب الحكم له بتعويض عن ضرر لحقه من الدعوى الأصلية، أو من إجراء فيها.
جـ- أي طلب يترتب على إجابته ألا يحكم للمدعي بطلباته كلها أو بعضها ، أو أن يحكم له بها مقيدة بقيد لمصلحة المدعى عليه.
د- أي طلب يكون متصلاً بالدعوى الأصلية اتصالاً لا يقبل التجزئة.
هـ- ما تأذن المحكمة بتقديمه مما يكون مرتبطاً بالدعوى الأصلية.
80/1للمدعى عليه المطالبة بالتعويض عن الضرر الذي لحقه من الدعوى ولا يستحقه إلا في حال ثبوت كذبها .
80/2للمحكمة قبول أي طلب عارض تأذن بتقديمه مما لا يكون متفقاً مع موضوع الدعوى أو سببها لكن لـه ارتباط بهما كما لو طالب المدعي أجيره بكشف حساب فطالب الأجير بأجرته أو نحو ذلك.

[مبتدئي]

بارك الله فيكم ياشيخنا على هذا الجهد الطيب ولعل يكون لي فيما بعد بعض الاستفسارات البسيطة جدا فنحن في نهاية تفاصيل قضية من القضايا التي يجهلها كثير من الناس وأنا واحدا منهم والحمد لله تجاوز عدد مشاهدي هذا الموضوع أكثر من 700 والعدد في تزايد وأسأل الله تعالى أن يكون في ميزان حسناتكم

[مبتدئي]

أخيرا قرر المشتري بأنه شراء العقار ولم يدخله ويؤكدون من بيدهم العقار بأنه كان بعض منهم في العقار أثناء البيع وبالتالي فإن المشتري لن يحلف بأنه أشترى العقار وهو خالي ، لذلك ستكون مطالبته بموجب خطاب تدخل ( خطاب وليس لائحة دعوى ) وسيسرد في نهاية خطابه طلب الحكم على من بيده العقار إخلاءه وفي حال ثبت أن العقار مرهون وأن تصرف البائع باطل في بيع العقار سيطلب المشتري في خطابه - نفسه - الحكم على البائع بإعادة مبلغه - قيمة العقار المدفوع له - ( شيخنا وحبيبنا الدكتور ناصر بن دواد هل من ملاحظات ؟ علما ياشيخنا بأن المشتري يهدف من تقديم الخطاب وليس لائحة بأن يتدخل في القضية ليكون جزء منها ولا يريد عمل لائحة مستقلة حتى لا تكون هناك دعوتان يحكم في الأولى وتؤجل الثانية !!

[د. ناصر بن زيد بن داود]

[ المادة السابعة والسبعون :
يجوز لكل ذي مصلحة أن يتدخل في الدعوى منضماً لأحد الخصوم أو طالباً الحكم لنفسه بطلب مرتبط بالدعوى، ويكون التدخل بصحيفة تبلغ للخصوم قبل يوم الجلسة، أو بطلب يقدم شفاهاً في الجلسة في حضورهم، ويثبت في محضرها ولا يقبل التدخل بعد إقفال باب المرافعة ] .

[مبتدئي]

شرحكم واضح سلمكم الله وفهمت منه أن الأمر محصور في نقطتين صحيفة دعوى أو شفاها وبالتالي الخطاب يخرج عن ذلك ولكن يافضيلة الشيخ ذكر بعض الأخوة في غير هذا المنتدى بأنهم قدموا خطابات تتعلق بقضايا مشابهة وتم قبولها من بعض القضاة ، فهل يعني ذلك أن تحديد النقطتين المذكورتين لا تلغي أن يتقدم الشخص بخطاب ، وإذا رغب المشتري في تقديم الدعوى بموجب صحيفة فهل يكتب في خانة المدعى عليه ( من بيده العقار والبائع معا ) أو ماذا يكتب - غفرالله لكم ياشيخنا -