الزغيبي
14-08-2011, 01:51 AM
مسائل قضائية
( 80 )
مكان إقامة الدعوى في العقار
الحمد لله رب العالمين ، والصلاة والسلام على نبينا محمد وآله وصحبه أجمعين ، أما بعد :
فقد ذكرت في المسألة الخامسة والسبعون أن ابن الماجشون وسحنون وابن كنانة من المالكية ذهبوا إلى أن دعاوى العين ، ومنها الدعوى في العقار تقام في بلد الشيء المدعى به . قال ابن فرحون (71) : (( الرجل من أهل المدينة يكون له دار بمكة فيدعيها رجل من أهل مكة قال ابن حبيب : قال ابن الماجشون إنما تكون خصومتها حيث الدار والشيء المدعى فيه )) .
ولم يفرق جمهور الفقهاء بين دعاوى الدين والعين ، قال البهوتي (72) : (( فإن ادعى عقاراً غائباً عن البلد ذكر موضعه وحدوده )) .
وقد أخذ نظام المرافعات السعودي في الجملة بقول جمهور الفقهاء ، وأعمل القاعدة العامة في قضايا العقار إذا كان داخل المملكة ؛ حيث نصت المادة الرابعة والثلاثون من نظام المرافعات على أن : (( تقام الدعوى في المحكمة التي يقع في نطاق اختصاصها محل إقامة المدعى عليه …. )) .
وهـذه القاعـدة شاملـة لكافـة الـدعاوى مهما كان موضوعها ، ومن ذلك قضايا العقار (73) .
وذهبت أكثر أنظمة المرافعات ـ على حد علمي ـ ، ومنها نظام المرافعات المصري (74) إلى أن الدعاوى العينية العقارية ، ودعاوى الحيازة تختص بها المحكمة التي يقع العقار في نطاق اختصاصها المكاني ، وتشمل الدعاوى العينية العقارية ، الحقوق الأصلية : كدعوى الملكية ، ودعوى حق الانتفاع ، وحق الارتفاق ؛ والحقوق التبعية : كالرهن ونحوه (75) .
أما الدعاوى الشخصية العقارية كدعوى مشتري العقار بعقد غير مسجل ، وطلبه الحكم بصحة العقد ، واعتباره ناقلا للملكية ، ونحو ذلك ، فللمدعي الخيار في إقامتها لدى المحكمة التي يقع في دائرتها العقار ، أو المحكمة التي يقع في دائرتها موطن المدعى عليه (76) .
ويعلل بعض شراح نظام المرافعات المصري استثناء قضايا العقار من القاعدة العامة في محل الدعوى بما يلي :
1 ـ أن الفصل في الدعوى قد يتوقف على انتقال المحكمة إلى مكان العقار لمعاينته ، أو ندب خبير لذلك .
2 ـ اختصار الوقت ، والإجراءات .
3 ـ توفير النفقات القضائية (77) .
وعند التأمل فيما ذهب إليه نظام المرافعات في معظم حالات الدعوى في العقار أجده متفقا مع القاعدة العامة ، وما قرره جمهور الفقهاء ، ومتفقا مع الأصل وهو براءة ذمة المدعى عليه . أما ما ذكر آنفا من علة وقوف المحكمة أو الخبير على العقار محل النزاع ، فعند الحاجة إليه يمكن إنابة المحكمة التي يقع العقار في نطاق اختصاصها المحلي بذلك (78) . أما ما ذكر من توفير النفقات القضائية فغير وارد ؛ لأن مجانية القضاء أحد المبادئ الأساسية للقضاء في المملكة (79) .
والدعوى في العقار في نظام المرافعات السعودي لا تخلو من ثلاث حالات :
الحالة الأولى : أن تكـون الدعـوى في عقـار ليـس عليه حجة استحكام ، أو صك تملك ، ولها ثلاث صور :
الصورة الأولى : أن يكون العقار في بلد المدعى عليه ، فهذا لابد من إجراء نظام الاستحكام ، وتطبيق التعليمات المتعلقة به ؛ قبل الفصل في النزاع (80) .
الصورة الثانية : أن يكـون العقـار في بلـد المدعـى عليـه ، وتستدعي الحال ضرورة الإسـراع في فصـل النـزاع ، فهـل يتم الفصـل في النـزاع دون إجراء نظـام الاستحكام ، أم لابد من إجرائه قبل ذلك ؟
نصـت المادة الثامنة والخمسون بعد المائتين من نظام المرافعات على أنه : (( إذا جـرت الخصومة في إحدى المحاكم على عقار ليس له حجة استحكام مسجلـة ، فعليهـا أن تجـرى معاملـة الاسـتحكام أثناء نظرها القضية …. )) . والمـادة عامة فـي كـل نزاع علـى عقـار ليس لـه حجـة استحكام ، ولم تستثن الحالة المذكورة ، ولا غيرها .
وكـان العمـل قبـل ذلـك يجـري وفقـا لتعميـم معالـي وزيـر العـدل رقم 76/ت في 15/4/1395هـ المتضـمن أنه إذا اسـتدعى الحال ضرورة الإسراع في فصل النزاع دون تطبيـق نظام حجج الاستحكام ، فإنه يتم فصل النزاع دون تطبيقه على أن ينص في الصك أن الحكـم لا يكفـي لإثبات التمـلك ، ولا يقـوم مقـام حجة الاستحكام ، ولا يستند إليه في الإفراغ .
ثم صـدرت اللوائـح التنفيـذية لنظـام المرافعات ، وجاءت الفقرة 258/2 منها متفقه مـع ما ورد فـي التعميـم آنـف الـذكـر ، فهـل هـو استثناء لما جاء في نظام المرافعات ؟ وهل تملك اللوائح التنفيذية ذلك ؟ .
الصورة الثالثة : أن يكـون العقـار في بلـد غير بلد المدعى عليه ، فتنظر الدعوى في بلد المدعـى عليـه دون إجراء نظـام الاستحكام ، وينـص فـي الصـك أن الحكـم لا يكفي لإثبات التملك ، ولا يقوم مقام حجة الاستحكام ، ولايستند إليه في الإفراغ (81) .
الحالة الثانية : أن تكون الدعوى في العقار أثناء إجراءات حجة الاستحكام ، وقبل خروج الحجة عليها ، واكتسابها للقطعية .
فهنا يتقدم المعارض (المدعي) إلى القاضي الـذي ينظـر فـي إنهاء طالـب حجـة الاستحكام بدعـواه ، وينظـرها القاضـي ضمــن إجراءات الحجة ، في ضبط الإنهاء ، ولا تعتبر دعوى مستقلة (82) .
الحالة الثالثة : أن تكون الدعوى في عقار عليه حجة استحكام مكتسبة للقطعية ، أو صك تملك .
إذا كانت الدعوى في عقار عليه حجة استحكام مكتسبة للقطعية ، أو صك تملك ، فتنظر الدعوى في بلد المدعى عليه (83) .
هذا ما يتعلق بالدعوى في العقار إذا كان داخل المملكة ، أما الدعوى في عقار خارجها ، فسيرد في مسألة قادمة إن شاء الله .
وكتبه :
إبراهيم بن صالح الزغيبي
ـــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــــــــــــــ ــــــــــ
(71) ـ تبصرة الحكام ، ج1 ، ص94ـ95 .
(72) ـ شــــرح منـتـهـى الإرادات ، ج3 ، ص484 ، وانـظـر : تبصــرة الحكـام ، ج1 ، ص94ـ95 ؛ الأحكـام السلطانية ، للماوردي ، ص141 .
(73) ـ انظر : التنظيم القضائي في المملكة ، د . سعود الدريب ، ص455 .
(74) ـ انظر : نظام المرافعات المصري ، م50 .
(75) ـ انظر : المـرافـعـات المـدنيـة والتجـاريـة ، ص136 ـ137 و396 ؛ الاخـتصـاص القضائي ، ص190 ؛ قوانين المرافعات ، ص358ـ359 ؛ نظرية الدعوى ، ص226 .
(76) ـ انظر نظـام المرافعـات المصري ، م50/2 ؛ نظرية الدعوى ، ص227 ؛ قواعد الاختصاص القضائي ، ص 191 .
(77) ـ انظر : المرافعات المدنية والتجارية ، ص 396 ؛ قواعد الاختصاص القضائي ، ص190ـ191 .
(78) ـ انظر : نظام المرافعات ، م112 .
(79) ـ انظر التنظيم القضائي في المملكة ، د. سعود الدريب ، ص455 و567 .
(80 ـ انظر : نظام المرافعات ، م258 و252 .
(81) ـ لأن إخراج حجة الاستحكام يكون من المحكمة التي يقع في نطاق اختصاصها المكاني ذلك العقار . انظر : نظام المرافعات ، م252 ؛ اللوائح التنفيذية لنظام المرافعات م258/1 .
(82) ـ انظر : م34/10 (د) ، و م 256/3 من اللوائح التنفيذية لنظام المرافعات .
(83) ـ انظر : تعميـم فضيلـة وكـيل الوزارة رقـم 8/87/ت فـي 22/5/1408هـ المشــار فيـه إلى خطـاب المقـام السامـي رقم 4/ص/1947 وتاريخ 28/1/1403هـ المتضمن تأيد ما رأته الهيئة القضائية العليا بقرارها رقم 245 وتاريخ 20/8/1393هـ ؛ وتعميـم معالـي وزير العـدل رقـم 8/ت/124 فـي 9/8/1410هـ المبلـغ فيـه قرار مجلس القضـاء الأعلـى بهيئتـه العامـة رقـم 237/35 ، وتاريخ 15/7/1410هـ ؛ م251/2 من اللوائح التنفيذية لنظام المرافعات .
( 80 )
مكان إقامة الدعوى في العقار
الحمد لله رب العالمين ، والصلاة والسلام على نبينا محمد وآله وصحبه أجمعين ، أما بعد :
فقد ذكرت في المسألة الخامسة والسبعون أن ابن الماجشون وسحنون وابن كنانة من المالكية ذهبوا إلى أن دعاوى العين ، ومنها الدعوى في العقار تقام في بلد الشيء المدعى به . قال ابن فرحون (71) : (( الرجل من أهل المدينة يكون له دار بمكة فيدعيها رجل من أهل مكة قال ابن حبيب : قال ابن الماجشون إنما تكون خصومتها حيث الدار والشيء المدعى فيه )) .
ولم يفرق جمهور الفقهاء بين دعاوى الدين والعين ، قال البهوتي (72) : (( فإن ادعى عقاراً غائباً عن البلد ذكر موضعه وحدوده )) .
وقد أخذ نظام المرافعات السعودي في الجملة بقول جمهور الفقهاء ، وأعمل القاعدة العامة في قضايا العقار إذا كان داخل المملكة ؛ حيث نصت المادة الرابعة والثلاثون من نظام المرافعات على أن : (( تقام الدعوى في المحكمة التي يقع في نطاق اختصاصها محل إقامة المدعى عليه …. )) .
وهـذه القاعـدة شاملـة لكافـة الـدعاوى مهما كان موضوعها ، ومن ذلك قضايا العقار (73) .
وذهبت أكثر أنظمة المرافعات ـ على حد علمي ـ ، ومنها نظام المرافعات المصري (74) إلى أن الدعاوى العينية العقارية ، ودعاوى الحيازة تختص بها المحكمة التي يقع العقار في نطاق اختصاصها المكاني ، وتشمل الدعاوى العينية العقارية ، الحقوق الأصلية : كدعوى الملكية ، ودعوى حق الانتفاع ، وحق الارتفاق ؛ والحقوق التبعية : كالرهن ونحوه (75) .
أما الدعاوى الشخصية العقارية كدعوى مشتري العقار بعقد غير مسجل ، وطلبه الحكم بصحة العقد ، واعتباره ناقلا للملكية ، ونحو ذلك ، فللمدعي الخيار في إقامتها لدى المحكمة التي يقع في دائرتها العقار ، أو المحكمة التي يقع في دائرتها موطن المدعى عليه (76) .
ويعلل بعض شراح نظام المرافعات المصري استثناء قضايا العقار من القاعدة العامة في محل الدعوى بما يلي :
1 ـ أن الفصل في الدعوى قد يتوقف على انتقال المحكمة إلى مكان العقار لمعاينته ، أو ندب خبير لذلك .
2 ـ اختصار الوقت ، والإجراءات .
3 ـ توفير النفقات القضائية (77) .
وعند التأمل فيما ذهب إليه نظام المرافعات في معظم حالات الدعوى في العقار أجده متفقا مع القاعدة العامة ، وما قرره جمهور الفقهاء ، ومتفقا مع الأصل وهو براءة ذمة المدعى عليه . أما ما ذكر آنفا من علة وقوف المحكمة أو الخبير على العقار محل النزاع ، فعند الحاجة إليه يمكن إنابة المحكمة التي يقع العقار في نطاق اختصاصها المحلي بذلك (78) . أما ما ذكر من توفير النفقات القضائية فغير وارد ؛ لأن مجانية القضاء أحد المبادئ الأساسية للقضاء في المملكة (79) .
والدعوى في العقار في نظام المرافعات السعودي لا تخلو من ثلاث حالات :
الحالة الأولى : أن تكـون الدعـوى في عقـار ليـس عليه حجة استحكام ، أو صك تملك ، ولها ثلاث صور :
الصورة الأولى : أن يكون العقار في بلد المدعى عليه ، فهذا لابد من إجراء نظام الاستحكام ، وتطبيق التعليمات المتعلقة به ؛ قبل الفصل في النزاع (80) .
الصورة الثانية : أن يكـون العقـار في بلـد المدعـى عليـه ، وتستدعي الحال ضرورة الإسـراع في فصـل النـزاع ، فهـل يتم الفصـل في النـزاع دون إجراء نظـام الاستحكام ، أم لابد من إجرائه قبل ذلك ؟
نصـت المادة الثامنة والخمسون بعد المائتين من نظام المرافعات على أنه : (( إذا جـرت الخصومة في إحدى المحاكم على عقار ليس له حجة استحكام مسجلـة ، فعليهـا أن تجـرى معاملـة الاسـتحكام أثناء نظرها القضية …. )) . والمـادة عامة فـي كـل نزاع علـى عقـار ليس لـه حجـة استحكام ، ولم تستثن الحالة المذكورة ، ولا غيرها .
وكـان العمـل قبـل ذلـك يجـري وفقـا لتعميـم معالـي وزيـر العـدل رقم 76/ت في 15/4/1395هـ المتضـمن أنه إذا اسـتدعى الحال ضرورة الإسراع في فصل النزاع دون تطبيـق نظام حجج الاستحكام ، فإنه يتم فصل النزاع دون تطبيقه على أن ينص في الصك أن الحكـم لا يكفـي لإثبات التمـلك ، ولا يقـوم مقـام حجة الاستحكام ، ولا يستند إليه في الإفراغ .
ثم صـدرت اللوائـح التنفيـذية لنظـام المرافعات ، وجاءت الفقرة 258/2 منها متفقه مـع ما ورد فـي التعميـم آنـف الـذكـر ، فهـل هـو استثناء لما جاء في نظام المرافعات ؟ وهل تملك اللوائح التنفيذية ذلك ؟ .
الصورة الثالثة : أن يكـون العقـار في بلـد غير بلد المدعى عليه ، فتنظر الدعوى في بلد المدعـى عليـه دون إجراء نظـام الاستحكام ، وينـص فـي الصـك أن الحكـم لا يكفي لإثبات التملك ، ولا يقوم مقام حجة الاستحكام ، ولايستند إليه في الإفراغ (81) .
الحالة الثانية : أن تكون الدعوى في العقار أثناء إجراءات حجة الاستحكام ، وقبل خروج الحجة عليها ، واكتسابها للقطعية .
فهنا يتقدم المعارض (المدعي) إلى القاضي الـذي ينظـر فـي إنهاء طالـب حجـة الاستحكام بدعـواه ، وينظـرها القاضـي ضمــن إجراءات الحجة ، في ضبط الإنهاء ، ولا تعتبر دعوى مستقلة (82) .
الحالة الثالثة : أن تكون الدعوى في عقار عليه حجة استحكام مكتسبة للقطعية ، أو صك تملك .
إذا كانت الدعوى في عقار عليه حجة استحكام مكتسبة للقطعية ، أو صك تملك ، فتنظر الدعوى في بلد المدعى عليه (83) .
هذا ما يتعلق بالدعوى في العقار إذا كان داخل المملكة ، أما الدعوى في عقار خارجها ، فسيرد في مسألة قادمة إن شاء الله .
وكتبه :
إبراهيم بن صالح الزغيبي
ـــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــــــــــــــ ــــــــــ
(71) ـ تبصرة الحكام ، ج1 ، ص94ـ95 .
(72) ـ شــــرح منـتـهـى الإرادات ، ج3 ، ص484 ، وانـظـر : تبصــرة الحكـام ، ج1 ، ص94ـ95 ؛ الأحكـام السلطانية ، للماوردي ، ص141 .
(73) ـ انظر : التنظيم القضائي في المملكة ، د . سعود الدريب ، ص455 .
(74) ـ انظر : نظام المرافعات المصري ، م50 .
(75) ـ انظر : المـرافـعـات المـدنيـة والتجـاريـة ، ص136 ـ137 و396 ؛ الاخـتصـاص القضائي ، ص190 ؛ قوانين المرافعات ، ص358ـ359 ؛ نظرية الدعوى ، ص226 .
(76) ـ انظر نظـام المرافعـات المصري ، م50/2 ؛ نظرية الدعوى ، ص227 ؛ قواعد الاختصاص القضائي ، ص 191 .
(77) ـ انظر : المرافعات المدنية والتجارية ، ص 396 ؛ قواعد الاختصاص القضائي ، ص190ـ191 .
(78) ـ انظر : نظام المرافعات ، م112 .
(79) ـ انظر التنظيم القضائي في المملكة ، د. سعود الدريب ، ص455 و567 .
(80 ـ انظر : نظام المرافعات ، م258 و252 .
(81) ـ لأن إخراج حجة الاستحكام يكون من المحكمة التي يقع في نطاق اختصاصها المكاني ذلك العقار . انظر : نظام المرافعات ، م252 ؛ اللوائح التنفيذية لنظام المرافعات م258/1 .
(82) ـ انظر : م34/10 (د) ، و م 256/3 من اللوائح التنفيذية لنظام المرافعات .
(83) ـ انظر : تعميـم فضيلـة وكـيل الوزارة رقـم 8/87/ت فـي 22/5/1408هـ المشــار فيـه إلى خطـاب المقـام السامـي رقم 4/ص/1947 وتاريخ 28/1/1403هـ المتضمن تأيد ما رأته الهيئة القضائية العليا بقرارها رقم 245 وتاريخ 20/8/1393هـ ؛ وتعميـم معالـي وزير العـدل رقـم 8/ت/124 فـي 9/8/1410هـ المبلـغ فيـه قرار مجلس القضـاء الأعلـى بهيئتـه العامـة رقـم 237/35 ، وتاريخ 15/7/1410هـ ؛ م251/2 من اللوائح التنفيذية لنظام المرافعات .